中报观察 | 招商房托资产提升与注入

观点网 日前，招商房托公布截至2022年6月30日止六个月中期业绩币托。上半年，这家房托基金最重要的行动无疑是完成上市以来首次收购，并借此走出深圳，将布局扩张至北京。

中报显示，受新冠疫情影响，为维护物业出租率及租户关系，招商房托于报告期间对服务业小微企业及个体工商户租户提供了3640万租金减免，使得本期营业收入及租金收入减少币托。若不考虑租金减免，招商房托总收入与去年同期基本持平。2022年上半年，招商房托扣除租金减免前收益为2.1亿元，同比下降0.2%；

2020年及2021年，招商房托的汇兑收益均录得正数，分别为1.33亿元及6453万元币托。不过，受美联储加息影响，不少上市公司都在今年上半年财报中提到汇兑损失。

报告期内，由于二季度港元-人民币汇率波动（0.82-0.86），招商房托上市时的27亿港元贷款产生约9300万元人民币汇兑损失币托。该公司管理层在发布业绩隔天的投资者会上表示，会利用母公司招商蛇口的资源争取到更好的融资计划，平衡融资利率上升影响。

据公告，招商房托中期调整后可分派收益为7592万元，摊派至每单位基金份额为0.0771港元，年化收益率为6%币托。受益于承诺分派，最终的中期分派为0.1307港元，年化分派率可达10.1%，而上年同期为7.5%。

经营表现

截至6月30日，招商房托整体物业组合出租率由上年末的87.7%下跌至84.2%，主要原因是新收购物业北京航华科贸中心当前出租率较低，该项目刚完成装修，租户结构调整暂时影响出租率币托。

不计北京新物业，招商房托深圳现有五栋物业的出租率为86.5%，较去年年底下降1.2个百分点币托。按物业性质来看，深圳四栋写字楼平均出租率由去年年底的86.9%上升至87.0%，花园城则下降6个百分点至84.5%。

招商房托指，因疫情反复，深圳写字楼市场受创，租金下滑、空置率上升，期内南山区数个甲级写字楼入市，亦导致竞争加剧；此外，零售商业尽管透过多渠道补贴支持，表现平平币托。

具体到该公司各项物业，新时代广场表现较好，租金环比提升2.8元/平方米至182.2元/平方米，出租率提升0.4个百分点至92.3%币托。是项物业租户包括招商蛇口、招商轮船及招商仁和人寿等多家招商系企业，集团在其中提供了不少支持。

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科技大厦因被深圳前海蛇口自贸区医院承租，保持稳定的100%出租率，同时医院继续以较高租金从即将到期的租户手中承租面积，租金一直在稳步上升中，期间从119.6元/平方米上升到122.3元/平方米币托。

此外，数码大厦及科技大厦二期位于深圳网谷，由于租户主要为中小微企业，更容易受到疫情冲击并影响到对租赁办公空间的需求币托。招商房托于期内有针对性地进行扶持减免，优先填补了相对较新的数码大厦空缺，该物业出租率恢复4.6个百分点至75.9%。科技大厦二期由于本期间内一些租户退租，出租率比去年年底下降了4.4个百分点至76.8%，不过退租租户租金较低，现时租金反而提高0.8元/平方米达到116.9元/平方米。

报告期间，零售物业花园城出租率则下降6.0个百分点至84.5%币托。招商房托解释称：一方面受到深圳新冠疫情再次反扑的影响，各商铺均受到约7天至30天的闭店影响，部分租户选择提前退租；另一方面，对一些到期的租户没有进行续租安排，将部分区域空置出来以配合即将进行的资产提升及改造计划。

资产提升计划

关于资产提升，招商房托表示，除科技大厦外写字楼物业升级改造工程已基本完成，然而花园城改造工作有所延迟币托。其续指，花园城地铁联通口商区改造将与政府部门紧密沟通，加快推进施工报建及招标，城外立面设计方案已定稿，室内软装设计和施工图纸正在推进。

据悉，深圳地铁12号线2022年下半年开通，届时将串联现有深圳五项物业所在的蛇口片区与深圳人口最密集的宝安区，对招商房托而言是一个新的利好币托。

收购北京物业

6月13日晚间，招商房托公告宣布，向母公司招商蛇口附属公司收购北京招商局航华科贸中心46.41%权益，总代价13.42亿元币托。受益于收购，截至上半年末招商房托物业组合市值环比提高超四成至94.98亿元，接近百亿水平。

目标物业由招商局大厦、友邦保险NPA中心、01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成币托。其中，招商局大厦楼高34层，属于甲级写字楼，是北京国贸CBD地标建筑之一，招商房托将持有15个写字楼/多功能单位及3个商业单位。

从市场看，尽管上半年北京全市写字楼表现受创，但CBD区域情况良好，租金环比上涨0.6%，空置率下降1.6个百分点币托。中报披露，航华科贸中心出租率较3月31日出租率上涨4个百分点至70.4%，租金单价下调7.6元/平方米至319.2元/平方米，变化原因主要为前期租约到期租户，于6月30日完成租赁续约。

虽然已经是旗下租金最高物业，但在半年报中航华科贸中心的收入影响暂未体现币托。招商房托指出，由于在收购前该项目已经完成大部分升级改造工程，未来出租率和现时租金有较为可观提升空间。

另外，收购之后招商房托资本负债率仅为35%，保留了子弹再图发展币托。据了解，招商房托仍在考察上海、香港等地的项目，以期进一步扩张。管理人表示，会充分利用低杠杆情况收购底层收益做得好的项目，以此带给投资者更多分派。