大牛证券| 商业贷款利率罕见破4将购买力集中在高质量的房地产上

日前，央行发布的“假日利率大礼包”正在逐步落地民国法币购买力。

近两个月来，北京、杭州、南京、Xi、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、嘉兴、湖州等热点城市的公积金贷款利率相继下调民国法币购买力。

例如，10月10日，佛山住房公积金管理中心发布关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知民国法币购买力。自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年期以下(含5年期)个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。

不仅仅是公积金民国法币购买力。最近很多城市的商业贷款也纷纷下降，甚至首套房利率“破4”。LPR最新数据显示，此前各地执行的首套房贷利率最低为4.1%。

近日，济宁、清远、湛江、武汉等地相继发布利率调整信息，多地商业贷款利率“破4”民国法币购买力。比如清远最低利率可以达到3.7%。

经过一系列政策“组合拳”，政策推动效果如何？21世纪经济报道调查了陕西部分城市，采访了多位业内专家和购房者民国法币购买力。目前来看，公积金利率下调对当地楼市影响有限。购房者对地段、房型、性价比的要求更加明确，房地产市场“冰与火”的局面明显。

公积金利率下调影响有限民国法币购买力。

9月29日，中国人民银行、银监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策民国法币购买力。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前分阶段维持、降低或取消当地首套新增住房贷款利率下限。

仅次日，中国人民银行宣布，自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%民国法币购买力。第二套个人住房公积金贷款利率政策不变。

随后，许多购房者开始等待当地相关政策的落地民国法币购买力。

张洋和他的女朋友是陕西人民国法币购买力。毕业后，他们一起来到Xi安工作。最近一年，为了买一套婚房，小两口跑遍了Xi安城六区，三次摇号未果，最终瞄准了市区东二环一个即将开盘的新住宅项目。

“现在是项目和政策‘赛跑’的时候了民国法币购买力。我想买的新房预计下半月开盘。虽然政策已经出了，但项目销售说还没收到执行通知。”张扬对21世纪经济报道记者说道。

10月11日，Xi安发布了下调首套个人住房公积金贷款利率的消息民国法币购买力。据悉，自2022年10月1日起，Xi下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策不变。

Xi安不是一个孤立的案例民国法币购买力。事实上，在过去的两个月里，北京、杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、成都、泸州、襄阳、宜昌、黄石、荆州、随州、恩施、仙桃、天门、南昌、哈尔滨、合肥、马鞍山、海南已经陆续出台了利率。

如北京住房公积金管理中心网站显示，北京首套房住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别降至2.6%和3.1%民国法币购买力。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，“各地积极落实央行公积金政策新政，陆续出台文件，但基本都是不折不扣地执行央行政策，调整符合预期民国法币购买力。”

从Xi安的情况来看，部分房企认为，公积金贷款下调并没有明显刺激楼市民国法币购买力。

“公积金利率下调会在一定程度上刺激市场，但力度非常有限民国法币购买力。”一位房企人士告诉记者。

比如Xi安，目前Xi安首套纯公积金贷款最低首付20%，但单职工贷款最高不超过65万，双职工最高不超过85万民国法币购买力。从市面上的产品来看，城六区的楼盘单价都是16000+，住房面积基本都是100平米。相比之下，公积金利率调整影响较小，购房者不会考虑。

上述房企人士也提到，即使政策出台后，也不能确定所有房地产项目都能真正落实民国法币购买力。目前在市场不热的情况下，大部分楼盘仍然不接受组合贷款。如果只使用公积金贷款，显然不足以支付房子的全款。

杨也表达了同样的观点民国法币购买力。“纯公积金贷款买房不太现实，合并后的贷款房产也不一定能接受。就算接受了，月供也只能减少几十，可以忽略不计。相比之下，商业贷款利率才是关键。”

陕西省顾问委员会委员、省房地产协会会长王胜学告诉21世纪经济报道记者:“公积金应该是调控的一个重要方向民国法币购买力。利率调整只是一种方式。我们应该更加关注如何利用‘公积金’池中的资源，进一步放松和刺激市场。”

此外，为进一步稳定楼市，减轻购房者压力，包括陕西汉中、云南普洱、广西防城港、甘肃甘南等在内的多地，已经出台了“商业性住房贷款转公有住房”(即将已经办理的商业性住房贷款转为公积金贷款)的政策民国法币购买力。

据“汉中发布”消息，汉中住房公积金管理中心政策法规科表示，目前商业贷款利率普遍在4.5%左右，而公积金贷款年利率五年以内首套房为2.75%，五年以上首套房为3.25%，二套房为10%，相对较低民国法币购买力。

10月11日，青岛市住房公积金管理中心党组书记、主任曹艳萍对媒体表示，“商转公”业务仍在积极推进中，相关政策计划年底前正式推出民国法币购买力。

在目前的经济环境下，政策的出台可以有效降低职工的还款压力和购房成本民国法币购买力。

商业贷款利率进一步“破冰”

与公积金利率下调相比，商业贷款利率下调的影响更大民国法币购买力。

“我们还没有接到通知，但目前很多城市确实下调了，比如济宁，本来应该执行3.95%民国法币购买力。”中国建设银行Xi安某支行房贷部工作人员告诉21世纪经济报道记者。

事实上，根据9月29日发布的通知，全国23个自主符合首套商业贷款利率的城市包括天津、石家庄、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、大连、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州等民国法币购买力。，主要分布在二线或者三四线城市。

在楼市持续遇冷的前提下，济宁、武汉、清远、江门在最近半个月内先后宣布下调商业贷款利率民国法币购买力。与此同时，武汉、清远、江门等城市纷纷下调或取消首套房贷利率下限，不少房地产商业贷款利率罕见破“4”。

具体来说，武汉是第一个实施该政策的省会城市民国法币购买力。首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP。目前武汉部分银行可执行首套房贷利率3.9%。清远将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整至LPR-60BP，房贷利率低至3.7%，创历史新低。

中信证券指出，考虑到目前商业银行的净息差和历史上的房贷定价水平，部分地区的房贷定价将降至3.8%左右民国法币购买力。

“四季度利率‘破4’将是房地产政策的新亮点民国法币购买力。”严跃进对21世纪经济报道记者表示，“这一规定扩大了地方在是否放松和如何放松上的权限，对营造宽松的房贷利率环境有积极作用。同时需要注意的是，部分城市也允许个人二套房交易被认定为首套房，同样可以享受这样的优惠政策。”

严跃进认为，此次利率调整意味着房贷利率进入“破4”时代，具有非常强烈的信号意义，对四季度楼市成交的提振有积极影响民国法币购买力。

值得一提的是，中央层面今年已经两次调整房贷利率下限民国法币购买力。5月，央行、银监会宣布下调首套房新增商业性个人住房贷款利率，下限由LPR不低于同期调整为LPR-20BP。同时，5年期以上的LPR三次下调35BP，一定程度上降低了居民的住房成本。

王胜学认为，对于二三线城市甚至四线城市来说，在目前市场不景气的情况下，确实需要调整商业贷款利率，进一步稳定市场民国法币购买力。对于市场更复杂的一二线城市，除了利率调整，还需要更多的政策组合来辅助。

将购买力集中在高质量的房地产上

一系列政策“组合拳”过后民国法币购买力，市场会有怎样的反应？购房交易现状如何？

以Xi安为例民国法币购买力。目前首次使用公积金贷款可享受最新利率。如果首套是商业贷款，第二套使用公积金贷款，只能执行3.1%的利率。同时，大部分银行可以做到新房首套商业贷款4.1%；二是在4.3%的基础上，一般叠加60-70BP，实际利率在4.9%-5.0%左右。

相比之下，Xi安的商业贷款首套房利率高于大部分城市，对二套贷款的要求也更严格民国法币购买力。

“Xi安市场呈现‘冰火两重天’的局面民国法币购买力。"一位业内人士向21世纪经济报道记者分析，"比如城六区的一些新房，不仅价格僵硬，而且千人摇号频繁。"

以9月新房公示数据为例民国法币购买力。碧桂园云顶23017元/平米，920登记验证；虞城16862元/m2，登记核实1412；万科璞悦17091元/m2，登记验证1350；绿城村16871元/平米，登记核实1397。

与上述不动产登记情况相比，Xi安市六区部分不动产登记只有十几个甚至几十个民国法币购买力。这背后主要和附近地区环境差、位置相对偏僻、配套不足有关。

“目前购房者比较挑剔，可以挑选性价比高的优质物业民国法币购买力。事实上，Xi并不缺乏购买力。只要优质产品供应能跟上，购买力也能支撑。"上述业内人士告诉记者，"与以前相比，现在的买家不那么焦虑，更专业，也更聪明。"

“我接触过很多和我差不多的购房者，首付都准备好了，但是很多新房要么面积大，要么地段差，户型和地段都合适，想不买就不买了民国法币购买力。”张洋说，“如果有更多的优惠空间和有利的政策，我们可以考虑更大更好的户型。”

王胜学认为，对于Xi安这样的省会城市，应该先调整限购、限贷等政策，让购房者在市场上充分自由流动民国法币购买力。接下来，我们将增加利率和其他调控政策，以进一步稳定楼市。